Was AfA für Sie bedeutet
Mit der Absetzung für Abnutzung verteilen Sie abschreibbare Gebäudekosten steuerlich über mehrere Jahre. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor. AfA ist keine Auszahlung: Wie stark sie sich auswirkt, hängt unter anderem von Ihrem persönlichen Steuersatz und den übrigen Einkünften ab.
Neubau: linear oder degressiv
Für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die reguläre lineare AfA jährlich 3 %. Bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 sind es 2 %, vor 1925 grundsätzlich 2,5 %.
Für bestimmte neue Wohngebäude kommt alternativ die degressive AfA mit 5 % des jeweiligen Restwerts infrage. Dafür müssen unter anderem Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag in das gesetzliche Zeitfenster vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 fallen. Beim Erwerb muss die Anschaffung spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Eine Sanierung allein begründet keinen Anspruch auf Neubau-AfA. Grundlage: § 7 EStG ↗
Denkmal: zwei getrennte Beträge
Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können begünstigte Baumaßnahmen acht Jahre lang mit jeweils bis zu 9 % und anschließend vier Jahre mit jeweils bis zu 7 % abgeschrieben werden. Erforderlich sind unter anderem die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde und deren Bescheinigung. Beim Kauf sind grundsätzlich nur die nach Abschluss des verbindlichen Kaufvertrags ausgeführten begünstigten Maßnahmen erfasst; relevante öffentliche Zuschüsse mindern die Basis.
Die übrige abschreibbare Gebäudesubstanz wird separat linear berücksichtigt. Bei einem vor 1925 fertiggestellten Gebäude können dafür grundsätzlich 2,5 % gelten. Dieselben Kosten werden nicht doppelt abgeschrieben. Grundlage: § 7i EStG ↗
Ein Beispiel zur Einordnung
Angenommen, die geprüfte Aufteilung ergibt 200.000 € begünstigte Denkmalmaßnahmen und 100.000 € übrige Gebäudesubstanz eines vor 1925 fertiggestellten Hauses: Im ersten vollen Modelljahr ergeben sich 18.000 € plus 2.500 €, zusammen 20.500 € Abschreibung. Das ist ein Rechenbeispiel, keine zugesagte Steuerersparnis und kein konkretes Projektangebot.
Die Immobilie muss insgesamt passen
Vergleichen Sie neben der AfA auch Kaufpreis, Lage, Miete, Finanzierung und Rücklagen. Unser Rechner liefert eine erste Orientierung. Die Gebäudeaufteilung und steuerlichen Voraussetzungen sollten Sie vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung klären.
Disclaimer: Allgemeine Informationen für vermietete Immobilien, keine individuelle Steuer-, Rechts-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Keine Zusage steuerlicher Vorteile, Förderung oder Rendite. Maßgeblich sind der Einzelfall und die geltenden gesetzlichen Voraussetzungen. Im Anschaffungsjahr können zeitanteilige Beträge gelten.